〇〇年問題

不動産投資の世界では「２０２２年問題」「２０２５年問題（２０３５年問題）」といった２つの節目があります。

• ２０２２年問題
  都市部にある農地を保護するために設けられた生産緑地法では、３０年間の営農義務を果たすことと引き換えに、税金面での優遇が与えられます。
  同法による優遇措置の適用が始まったのが１９９２年であったため、２０２２年から順次都市部の農地が宅地などに転用され、それが不動産市場に放出されることで相場の暴落が起きるのではないかという懸念です。
• ２０２５年問題（２０３５年問題）
  ２０２５年になると団塊世代が７５歳以上になっていきます。
  人口のボリュームゾーンが、高齢化することによって賃貸需要が減少し、さらに２０３５年になると、段階ジュニアの世代が順次「老後」を迎えるのです。
  そのため人口構造の変化よって、賃貸需要が一気に冷え込むとされているのが２０２５年問題と２０３５年問題です。

不動産が負動産にかわる

誰もが、楽をしてお金を儲けをしたいと思っています。

そこに付け込んだ悪質な業者がたくさんいます。

自分たちの利益を優先するために、法外な利益を得ようとする悪質業者です。

あなたは、彼らから１円でも吸い取られないようにすることが大切なのです。

そして、どうにもならない２つのリスクにも注意が必要です。

1. 悪質な業者がいなくなったとしても、工事をする職人不足による工事価格の増大
2. 消費税によって、原状回復やリノベーション費用が増大

この２つのリスクがあることによって、今後、利益を残すことが大変難しくなっていくのです。

「１」の職人不足ですが、職人さんの給料が、今後、更に増大し、１日平均１．５万円〜２万円だった１日当たりの職人さんの給料は、１０年もたてば、３万円〜４万円と倍になると考える必要があります。

なぜなら、大工職人は６０代の方が多いのですが、１０年もたてば、その職人さんは７０代となり、体力的にも限界な年齢で、ほとんどが引退していくことになるからです。

わずかしかいない若い職人さんたちは、引っ張りだこになり、職人さんの給料が引き上がっていくといった現象が、起きていくことは当然のことなのです。

「２」の消費税は、今後、更に増税していくことが考えられますので、下がることはないと考えた方がよいでしょう。

更に、職人に対する作業工賃に対しても、消費税がかかっていますので、建築工事費が、更に増大していくことになっていくでしょう。

建築材料にだけ、消費税がかかるわけではないのです。

つまり、悪質業者に気をつけていても、どうしようもないリスクが、今後、起こってくるということです。

このようなリスクに対して、ある更なるリスクを生んでしまうのが、売却リスクです。

資産だと思われていた不動産が、これらのリスクから負動産へと変わってしまうことが予想できます。

売れない不動産を持っていることによって、赤字になってしまうといった状況に陥っていくということです。

負動産凍死時代をチャンスにかえる

管理会社やリフォーム業者にリノベーションを任せることが当たり前なのですが、その任せることのリスクについて、これからの時代は深く考えていく必要があるのです。

あなたのことより、自分や自分の会社の利益を優先するために、やらなくてもいいようなリフォーム工事を、必要以上にやってしまう悪徳業者に任せるというリスクです。

通常以上にグレードアップして、高価なリノベーションを進めてきます。

どのくらいの期間で回収できるのか？…といった、費用対効果を考えてくれているわけではありません。

このようなリスクを回避するための方法が、DIYです。

誰でも早く、安く、簡単にできるDIYです。

例えば、床に貼るクッションフロアもキレイに貼る修行をしていたら、３年はかかってしまいます。

ある工程を変えるだけで、プロと同じように素人でも簡単にできたりするものです。

つまり、技術というより、どこにどんな材料を使い、どんな工具を使って作業していけばよいのかさえわっていれば、後は、地道な作業をコツコツしていけばよいのです。

それもホームセンターにある工具で十分可能です。

これからの時代、なるべくお金をかけず、簡単なDIYを実践していくことこそが、支出を大きく防ぎ、物件にかかる生涯修繕費用を劇的に減少させることにつながっていきます。

また、あなた自身がDIYをするのではなく、DIYのできるスタッフを雇って、リノベーションをしていくことも考えられます。

あなたのためにも増加する空家問題に対しても、空家をいかに早く、安く、簡単にリノベーションしていくというスキルをマスターしなければいけないのです。

空家物件の多くは、日曜大工レベルの作業とゴミを片付け、キレイに掃除をするだけで、人が住める状態に息を吹き返します。

かかる費用は１０万円程度。

空家物件を再生させた後、入居者と「賃貸借契約」を交わします。

空家物件にオーナーがいる場合は、オーナーと「転貸許可」を踏まえた契約を結びます。

不動産を仲介する場合は、宅地建物取引士の資格が必要ですが、オーナーと入居者、それぞれが契約を結ぶことで、仲介には当たりません。

このため資格は不要なのです。

入居者にDIYをしてもらう方法

国土交通省では、「DIY型賃貸借」の普及に取り組んでいます。

これは入居者が、賃貸住宅をリフォームできるという新しい契約です。

しかも入居者は、退去時に原則、原状回復しなくてもよいのです。

物件のオーナーも原状のまま貸すことができ、手間が要りません

国土交通省では、工事費用の負担者が誰かに関わらず、入居者の意向を反映して住、宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件を「DIY型賃貸借」として定義して、その普及に努めています。

DIY可能な賃貸住宅が増えない理由

空き家問題が徐々に顕在化し、その対策として、国土交通省では２０１６年４月に「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と、活用にあたってのガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を、翌２０１８年３月に「家主向けDIY型賃貸借の手引き」を作成しています。

しかし、それを運用する不動産管理会社や物件オーナーからは「入居者のニーズが見込めるなら興味はあるが、建築の知識が無いため、どこまでのDIYを承諾していいか分からず導入に不安がある」という声が多く上がり、DIY可能な賃貸住宅の普及は伸び悩みました。

危険な「こっそりDIY」の増加

一方、２０１２年ごろからテレビ番組などの影響で、自分好みの住空間をつくるDIYのニーズが高まりました。

賃貸住宅でも原状回復できる範囲で、DIYする人が増加しています。

SNSでは「＃賃貸でも諦めない！」というハッシュタグつきで、関連情報が拡散しました。

しかし、ガスコンロのまわりに木製すのこなどの可燃性の素材を取り付けるような危険なDIYも散見され、安全対策の面から問題視され始めました。

DIYブームもあり、DIY可能な不動産物件の需要は高まっています。

しかし、まだDIY可能な不動産物件の数はそれほど多くはありません。

そのため、運営をしていくためのコツを把握しておく必要があります。

しかし、まだ数が多くないということは、入居者を獲得しやすいということでもありますので、メリットやデメリットを把握し、DIY可能な不動産物件の運営をしてみましょう。

賃貸のアパートやマンションの部屋は、壁紙やトイレの設備など、入居時の状況を維持する必要があります。

入居者は部屋を使用していく中で、通常の用法で使用していれば、どうしても生じる経年劣化については、責任を負いませんが、オーナーさんに無断で内装や設備を大幅に変えることはできません。

例えば、２DKの部屋の壁を取っ払って１LDKにするなど、大掛かりな変更は当然、入居者が自由に行うことはできません。

また、トイレの便座を温水洗浄機能付きにする、壁紙を張り替えるなど比較的簡単な行為であっても、やはり無断で行うべきではありません。

このDIY賃貸借のポイントは、「入居者が原則として原状回復義務を負わない」ということです。賃貸借契約で取り決めた範囲のDIYなら、退去時に元の状況に戻す必要はありません。

DIY型賃貸借

「DIY型賃貸借」の賃貸借契約や賃貸物件であれば、賃貸でも自分好みの部屋に住みたいと思う方の意向を反映して、住宅の改修を行うことができるのことです。

例えば、DIY賃貸借なら、入居者が次のようなことを自由に行うことができます。

• 自由に棚を作る
• 戸襖を撤去して間取りを変える
• キッチンやトイレの設備を変える
• 壁・床・天井の素材を変える
• 温水洗浄便座付きトイレを取り付ける

これらの費用を誰が負担するかは、賃貸借契約で取り決めますが、DIY賃貸借であれば、自由にDIYできる代わりに、その費用は入居者が負担することが多いでしょう。

契約時から設備が整ったオシャレな賃貸の部屋は、賃料もそれなりの額になりますから、一見古く見える部屋でも、安い賃料で自分好みのオシャレで便利な間取りの部屋に自分色にできるDIY賃貸借はオススメです。

総務省による「平成３０年住宅・土地統計調査」によると、総住宅数に占める空き家の割合は１３．６％です。

相続で、親が住まなくなった実家などの空家問題も深刻ですが、賃貸住宅の空き家比率の高まりが非常に深刻なのです。

この賃貸住宅の空き家率が高くなっている背景には、「新築住宅のニーズが高い」「供給過剰」など、さまざまな問題が取りざたされており、築年数が相当経過した賃貸住宅を安い賃料で供給することで、古い物件のオーナーは、空室率を少しでも下げることができる可能性があります。

また、空室が多いと、建物の管理が行き届かず劣化にもつながります。

空家問題というと、相続税を含めて相続問題にのみ関心が行きがちです。

確かに、古い実家が空き家になってしまったら、管理の問題や売却したいけれども買い手がつかないなど、悩みがつきません。

しかし、空家を相続した方は、親が暮らした懐かしい家をDIYが可能な物件として貸し出すなど、工夫してみることも考えてみてはいかがでしょうか？

お気軽に、ご相談ください！

空家を介護施設にする

平成３０年６月２７日に建築基準法の一部が改正され、今まで難しかった一般住宅を介護施設の用途変更確認申請が、１００㎡から２００㎡に拡大しました。

増加する高齢者が介護施設に入所する場合、月額１５万円以上が必要です。

年金だけでは入所できない、多くの高齢者の受け皿になっていくはずです。

小さな空家を施設にリノベーションするコストと大きな鉄筋コンクリートを新築するコストを比較した場合、入所費用を抑えられるからです。

空家問題を解決し、高齢者難民を救うことになります。

低所得者向け高齢者１０万円ホームの詳細はここをクリックしてください。

会社案内